“金九“失色房企迎巨变 万科只求“活下去”【大阳城集团8827】

在9月中旬的万科月度会员大会上，万科董事会主席郁亮称之为，万科要做到的第一件事情，就是展开战略评估，以活下去为最终目标。在经历了去年开始的房地产企业更名潮后，郁亮的话或许再度为房地产业的乐观预期减少了佐证。就在人们还没有察觉房价有何断裂时，房企大佬们早已没信心到如此地步，房地产行业知道要凉凉?万科只要死掉与在地产圈名门、跨界体育圈乃至娱乐圈都混合得风生水起的王石比起，郁亮仍然都很高调。然而，就是这样一位高调的掌门人，在短短半年多时间里，却收到两次让舆论愤慨的论点。

一次是2018年6月，在郁亮显然，住房全面紧缺时代已完结，房价道别单边较慢下跌时代，他说道万科要道别房地产。话音未落，万科深圳分公司改名为深圳万科发展有限公司。自此，地产两个字好像出了烫手山芋，各大地产商争相与其撇清关系。另一次就是前不久的月度会员大会上，郁亮直言：未来三年要把活下去作为基本拒绝。

他在发言中特别强调回款目标的达成协议，6300 亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和确保，如果回款目标没达成协议，我们所有的业务都可以停车，因为这解释我们没任何资格和能力做到下去。除此之外，郁亮还认为，风险和收益相当严重不给定的业务必须展开调整，做到了三年还没有制成的业务不要再行做到。

他给万科说明了四个字的决心发散探讨。郁亮看见了房地产市场和政策都在再次发生全方位的变化，从出租汽车限贷到禁售限售的常态化，从缩商贷到缩公积金，从缩土地拍卖会到缩房企融资，整个楼市转入冰封时代，房企既有的模式似乎回头必经了。板块全线飘绿 谣传已是警告随着今年以来房地产行业利空消息大大，即便房企为站稳股价屡屡出有讨，却无以凌地产股跌跌一触即发之势。东方财富网数据表明，截至9月27日收盘，该板块暴跌幅度为1.35%，且有115只涉及股票暴跌，下跌股票仅有13只。

与此同时，一条商品房预售制将中止的消息在网上谣传。尽管涉及部门迅速辟谣，坚称正在研究中止商品房预售制，但人们依然指出，这条消息对于房地产企业而言，既是警告也是警告。就房地产股票否还有投资价值，投资基金排排网对国内投资基金机构进行调查，70.32%投资基金指出房地产股票显著高估，随着大盘走稳，依旧不具备投资价值，18.35%投资基金则回应，估值不低并不代表房地产股票就有一点投资，11.33%投资基金则回应很差辨别。

与很多行业比起，房地产这个本不应是轻投资的业务，实质上可以十分重。比如，行业最知名的456(房企拒绝拿地后4个月散户，5个月资金回正，6个月资金再行投资)，甚至更加保守的345，都意味著资金的回正周期可以做十分的短。这个回正周期要相比之下多达很多的轻资产行业。

中原地产分析师张大伟回应，商品房预售制度是房地产行业需要较慢发展最重要的基础条件之一，但同时也带给了大量的对立和纠纷，这些对立和纠纷让购买者代价了极大的代价。他说道，房地产市场对预售制度十分脆弱，尤其是特别强调低周转和低负债的企业。

从对股市的影响看，房地产股全线上调反映了资本市场对政策调控之后放宽的忧虑。房地产行业的预售制度源于20世纪50年代的我国香港地区。内地的房地产制度自学糅合了大量的香港的制度和实践中，预售制度就是其中之一。在1994年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中，预售制度被月奠定。

对于预售制度的中止这一猜测，张大伟指出，虽然全面实施中止预售制度的可能性并不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。他说道，从历史情况来看，预售制度的确不存在很多问题，当下房地产市场的质量问题、交付给问题等，基本都与预售制度有关。预售制度对于消费者来说确保度较低，不确认因素过于多。短期来看，中止这一制度的可能性并不大。

张大伟补足道，因为当下房地产市场仍然是中小企业占到大多数，龙头房企并不多，当下中止预售制度，不利于资金优渥的国企及大企业，对小企业来说则是灭顶之灾。在业内人士显然，今年以来，在金融环境去杠杆防止系统性风险的情况下，预售制度带给的经营性现金流，对房地产行业而言更为弥足珍贵。

在经营处境失望的地产行业中，减缓销售、减缓回款才是地产行业确实童年寒冬、确保现金流的关键。金九失色 银十能否来?对楼市的乐观预期也体现在了9月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。

据中原地产研究中心9月的统计数据表明，以北京为事例，早已入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。从一二线城市整体来看，9月份，楼市成交量环比8月份皆无显著下跌现象。易居研究院智库中心研究总监贤迈进在拒绝接受中新的经纬客户端专访时回应，从当前各地预售证的派发情况来看，量有所增加，供应减少也更容易带给市场交易量的下降。

不过，贤迈进认为，目前也经常出现了一些新的情况，比如现在购房的首付比例较高，很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的上海证券交易所周期缩短，这也不会使得换房的周期缩短，进而影响一手房和二手房的交易。从开发商方面看，贤迈进认为，房企对于房地产调控还心存敬畏，很多开发商由于资金方面压力大，不会更为侧重现金流，类似于心态也不会影响销售和研发策略。

在贤迈进显然，从先前趋势看，声浪的可能性仍然不存在，当然这主要就是指全国市场来说的。部分商业银行若是贷款额度充足，也不回避在年底不会大力支持房地产市场交易。对于楼市金九失色的原因，中原地产首席分析师张大伟回应，首先，楼市调控重压，信贷放宽，最近各地市场不仅商业贷款之后遭高压，多个城市公积金政策也开始放宽，使得市场之后开始从容;其次，楼市早已没金九银十。

从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市早已全面禁售化，在这种情况下，房地产市场早已没淡旺季之分，更好要看禁售政策严苛与否;再度，多个城市楼市渐渐开始经常出现冲高回升现象，房价调整开始经常出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再行承托市场之后冲高;最后，热点城市开始转入买不完了时代，多城库存经常出现环比下降的现象，除少数热点刚刚须要项目外，去化率较慢上行。楼市道别金九已成定局，接下来的银十否还不会经常出现?贤迈进说道，市场过分看空的情绪并没适当。

第一，部分城市购房政策十分严苛，合乎购房资格的群体数量比较较少;第二，潜在的购房市场需求相当大，还包括刚刚须要和提高性需求，所以承托市场快速增长的动力仍然不存在;第三，部分拐点论观点是市场慎重的展现出，而不是乐观的展现出。

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